✅ 2025년, 전세사기는 여전히 현재진행형입니다

최근 몇 년간 ‘깡통전세’, ‘역전세’, ‘전세사기단’ 등으로 수많은 뉴스가 쏟아졌지만
2025년 현재도 중소도시, 신축 다가구, 빌라를 중심으로 전세사기 피해는 계속 발생하고 있습니다.

특히 30~50대는

  • 자녀 교육을 위한 학군 전세

  • 출퇴근을 고려한 실거주 전세

  • 내 집 마련 전 단계에서의 전세 선택
    을 통해 2억~5억 원대 보증금을 집주인에게 맡기는 경우가 많기 때문에
    전세사기 한 번이면 가정 전체의 재정이 무너질 수 있습니다.

그렇다면, 지금 내가 계약하려는 전세가 안전한 계약인지 어떻게 확인할 수 있을까요?

✅ 전세사기, 이런 방식으로 접근합니다

전세사기의 80% 이상은 다음 유형 중 하나에 해당합니다:

전세사기 유형설명
깡통전세주택 시세보다 보증금이 더 높거나 비슷한 경우 (매매가 2억, 전세 1.9억 등)
명의신탁 사기실소유자와 계약자가 다른 경우 → 등기부와 계약자 불일치
허위 계약서/계약 중복이미 계약된 주택을 다른 사람에게 이중 계약
신축빌라 허위시세신축임에도 주변 시세보다 과도한 전세금 설정 후 잠적
전세금 미반환계약 종료 후 집주인이 돈을 돌려주지 못하는 경우 (경매·압류 등)

✅ 30~50대를 위한 전세사기 예방 체크리스트

이사 전 계약서에 도장 찍기 전,
아래 항목을 하나씩 체크하면 피해 가능성을 90% 이상 줄일 수 있습니다.

1. 등기부등본 확인 – 소유자와 상태 먼저 확인

  • 임대인(계약자) = 실제 소유자인가?

  • 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계는 이상 없는가?

  • 건물 전체 또는 세대 단위로 과도한 담보 설정이 되어 있지 않은가?

💡 확인 방법:

  • 정부24 → 부동산등기 열람

  • 네이버 부동산 매물 → ‘등기부등본 보기’ 지원

2. 보증금 < 집 시세의 70% 이내인지 확인

  • 전세 보증금이 매매가의 80%를 넘으면 매우 위험

  • 역전세 가능성이 크고, 사기 목적 설정일 가능성도 존재

✅ 예시:

  • 시세 2억 5천 아파트 → 전세 1억 8천 이상이면 주의

  • 시세 1억 빌라 → 전세 9천만 원? 무조건 확인 필요

3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

HUG 또는 SGI 서울보증에서
해당 매물이 보증보험 가입 가능 물건인지 먼저 조회하세요.

💡 가입이 안 되는 물건은 다음과 같을 수 있습니다:

  • 등기 문제 있음

  • 불법 건축

  • 담보설정 과다
    → 이 경우 전세사기 위험이 매우 높습니다.

✅ TIP:
전세 계약 전, 반환보증 가입 가능 여부부터 확인 → 안 되면 계약하지 마세요.

4. 전입신고 + 확정일자 = 법적 보호 최소 조건

  • 전입신고는 입주와 동시에 필수

  • 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장만 받으면 완료
    → 이 두 가지가 있어야 최우선변제권 확보 가능

✅ ‘말소기준권리’보다 보증금이 빠르게 등록되어야 보호받을 수 있음

5. 중개사를 통한 계약도 무조건 안전하지는 않음

  • 중개사 사무실이 있다고 ‘신뢰 100%’는 아님

  • 공인중개사 등록번호 + 책임 보증보험 가입 여부 확인

  • 무자격 중개, 명의 대여업소 주의

✅ 한국공인중개사협회 홈페이지 또는 국토교통부 중개사 검색에서 조회 가능

6. 선이체 요구, 당일 계약 강요 → 즉시 의심

  • “오늘 바로 계약하면 천만 원 싸게 드릴게요”

  • “다른 분도 계약하러 오신다니까 빨리 결정하세요”
    → 대부분 심리적 압박으로 속전속결 계약 유도
    → 계약 전 충분한 검토, 가족과 상의, 현장 방문 필수

7. 동네 부동산 2~3곳 이상에서 시세 비교

  • 신축 빌라 전세 사기의 70%는 시세 왜곡에서 시작

  • 다른 부동산 2~3곳에 “이 매물 적정한가요?” 문의

  • “보증금 너무 높아요”라는 반응 나오면 주의

✅ 전세 계약 전 실전 체크리스트 (복사/붙여넣기용)

□ 등기부등본 확인 완료 (소유자/근저당 여부)
□ 보증금이 시세 대비 70% 이하
□ 전세보증금 반환보증 가입 가능 확인
□ 공인중개사 등록번호 및 보험 가입 확인
□ 전입신고 + 확정일자 등록 계획 확인
□ 시세 비교 최소 2곳 이상 완료
□ 계약서에 특약 조항 포함 여부 검토 (복구, 관리비, 해지 조건 등)
□ 입금 계좌 확인 (소유자 명의 계좌 여부)

✅ 전세사기 당했을 때는 어떻게 해야 하나요?

  1. 즉시 경찰서 또는 구청 부동산 사기전담팀 신고

  2. 전세금 반환보증 가입 시, 보증기관에 청구

  3. 확정일자 + 전입신고가 되어 있다면 → 우선변제권 확보 가능

  4. 국토부 ‘전세사기 피해지원센터’ 및 대한법률구조공단 상담 활용

✅ 마무리: 전세는 자산입니다. 감으로 판단하지 마세요

30~50대에게 전세는
일시적인 거주지가 아니라, 수억 원이 오가는 자산 거래입니다.
게다가 가족이 함께 거주하는 공간이기에
한 번의 실수는 가정 전체의 삶을 흔들 수 있습니다.

서두르지 마세요.
등기 확인부터 보증보험 가능 여부까지,
체크리스트대로만 점검해도 전세사기는 90% 이상 예방 가능합니다.

당신의 전세 계약,
지금 안전한가요?

📌 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세보증금 반환보증에 가입하면 무조건 보장받나요?
→ 아닙니다. 전입신고·확정일자·보증기관 심사 통과가 모두 이뤄져야 법적 보호가 가능합니다.

Q. 보증금이 낮으면 보증보험 가입 안 해도 되나요?
→ 금액과 상관없이 사기는 존재합니다.
2천만 원이든 2억이든 반드시 확인 + 보증 가입 권장합니다.